Insalubrité : Définition et Critères en Belgique (2026)

Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?

Un logement insalubre est une habitation qui ne satisfait pas aux exigences minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité définies par la loi. En Belgique, ces critères varient selon la Région (Wallonie, Bruxelles-Capitale ou Flandre).

L'insalubrité peut être remédiable (des travaux peuvent corriger les problèmes) ou irrémédiable (le bâtiment est structurellement irrécupérable).

Les critères d'insalubrité en Wallonie

En Wallonie, le Code wallon de l'habitation durable définit les critères minimaux de salubrité. Un logement peut être déclaré insalubre s'il présente :

Problèmes structurels

• Stabilité compromise du bâtiment
• Humidité structurelle (infiltrations, remontées capillaires)
• Toiture défaillante ou perméable
• Fondations instables

Problèmes de sécurité

• Installation électrique dangereuse ou non conforme
• Installation de gaz défectueuse
• Risque d'incendie (absence de détecteurs, issues de secours bloquées)
• Présence d'amiante ou de plomb

Problèmes d'hygiène

• Absence d'eau potable
• Système d'évacuation des eaux usées défaillant
• Ventilation insuffisante
• Infestation de nuisibles (rats, cafards, moisissures)

Problèmes d'habitabilité

• Surface habitable insuffisante
• Éclairage naturel insuffisant
• Absence de chauffage ou chauffage dangereux
• Surpeuplement

Les critères d'insalubrité à Bruxelles

À Bruxelles, c'est le Code bruxellois du logement qui fixe les normes. L'Inspection régionale du Logement (DIRL) vérifie la conformité des logements mis en location.

Les critères sont similaires à la Wallonie, avec des exigences supplémentaires sur :

• La performance énergétique minimale
• Les normes de superficie par occupant
• L'isolation acoustique

Conséquences d'un arrêté d'insalubrité

Lorsqu'un logement est déclaré insalubre par la commune, un arrêté d'insalubrité est émis. Les conséquences sont lourdes :

Pour le propriétaire

• Obligation de travaux dans un délai imposé
• Interdiction de mise en location tant que les travaux ne sont pas réalisés
• Amendes administratives pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros
• Taxe sur les logements inoccupés dans certaines communes

Pour le locataire

• Droit de demander une réduction de loyer
• Possibilité de résilier le bail sans préavis
• Droit au relogement par la commune dans certains cas
• Maintien de l'obligation de payer le loyer pendant la procédure

Que faire si votre bien est insalubre ?

Vous êtes propriétaire d'un bien insalubre et vous ne savez pas quoi faire ? Deux options s'offrent à vous :

1. Rénover — Entreprendre les travaux nécessaires pour remettre le bien aux normes. Coûteux mais vous conservez le bien.
2. Vendre en l'état — Céder le bien à un professionnel qui se chargera de la rénovation. Rapide et sans stress.

Questions fréquentes

Un logement insalubre peut-il être vendu ?

Oui, il est tout à fait légal de vendre un logement insalubre en Belgique. L'arrêté d'insalubrité doit figurer dans l'acte de vente notarié, et l'acheteur reprend l'obligation de travaux.

Qui peut déclarer un logement insalubre ?

La commune, via son service logement, peut mener une enquête de salubrité. La demande peut être introduite par le locataire, un voisin, ou le propriétaire lui-même.

Combien coûte la mise en conformité d'un bien insalubre ?

Le coût varie énormément selon l'état du bien : de quelques milliers d'euros pour des travaux mineurs à plus de 100 000 € pour une rénovation lourde. Des primes existent en Wallonie et à Bruxelles pour aider au financement.